Définition et avantages d’adhérer à une SCPI fiscale: Pinel, Malraux

Investir dans l’immobilier, notamment dans une SCPI fiscale, peut être un moyen de diversifier son patrimoine et de bénéficier d’avantages fiscaux. Si vous cherchez des solutions pour réduire votre imposition tout en investissant dans l’immobilier, les SCPI pourraient vous intéresser. Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier offrent des opportunités de défiscalisation en s’inscrivant dans des dispositifs tels que le Pinel, le Malraux, le Denormandie, et bien d’autres encore. Mais qu’est-ce qu’une SCPI fiscale exactement, et comment fonctionne-t-elle ? On vous répond pour vous aider à bien la choisir afin de bénéficier de tous les avantages.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale est une structure d’investissement collectif permettant à un groupe d’investisseurs de détenir des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements. Les revenus générés par ces biens sont distribués aux investisseurs en fonction de leur participation.

La particularité d’une SCPI fiscale réside dans sa stratégie d’investissement orientée vers des biens immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux spécifiques. Ces dispositifs sont mis en place par les autorités gouvernementales pour encourager certains types d’investissements immobiliers ou pour favoriser le développement de certains secteurs, tels que le logement locatif, les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, etc.

L’investissement dans une SCPI offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux, tels que des réductions d’impôts, des exonérations ou des déductions spécifiques, en échange de leur participation financière dans la SCPI. Ces avantages fiscaux sont généralement liés à la durée de détention des parts et au respect de certaines conditions fixées par la réglementation en vigueur.

Les 4 types de SCPI fiscales

1- SCPI Pinel

La SCPI Pinel est une société civile de placement immobilier spécifiquement conçue pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel en France. Le dispositif Pinel est un régime d’incitation à l’investissement locatif dans le secteur de l’immobilier résidentiel neuf ou réhabilité, mis en place par les autorités françaises.

Elle permet aux investisseurs de participer collectivement à l’acquisition et à la gestion d’un portefeuille immobilier conforme aux critères éligibles du dispositif Pinel. Les biens immobiliers acquis par société doivent être destinés à la location et respecter certaines conditions, telles que la localisation dans une zone géographique spécifique et la mise en location à des niveaux de loyers plafonnés.

En investissant dans la SCPI Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux:

• Réduction d’impôt sur le revenu: Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant de leur investissement. Le pourcentage de réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location, allant de 12% pour une durée de 6 ans à 21% pour une durée de 12 ans.
• Constitution d’un patrimoine immobilier: En investissant dans la SCPI Pinel, les investisseurs contribuent à la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié, composé de logements neufs ou réhabilités répondant aux normes de qualité et de performance énergétique exigées par le dispositif Pinel.
• Une gestion simplifiée: La SCPI se charge de la gestion locative des biens immobiliers, y compris la recherche de locataires, la perception des loyers, la gestion des charges et les éventuelles réparations. Cela décharge les investisseurs de nombreuses contraintes administratives et opérationnelles.

2- SCPI Malraux

La SCPI SCPI Malraux est une société civile de placement immobilier spécifiquement dédiée au dispositif de défiscalisation Malraux en France. Le dispositif Malraux vise à encourager la restauration et la préservation du patrimoine architectural français, en incitant les investisseurs à réhabiliter des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.

Elle permet aux investisseurs de participer collectivement à l’acquisition et à la rénovation d’un portefeuille immobilier composé de biens éligibles au dispositif. Ces biens doivent être situés dans des zones déterminées par les autorités compétentes et répondre à certaines caractéristiques architecturales et patrimoniales.

En investissant dans la SCPI Malraux, les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux:

• Déduction des travaux: Ils peuvent déduire une partie des dépenses de rénovation engagées pour la restauration des biens immobiliers éligibles. Le montant de la déduction dépend des travaux effectués et est plafonné.
• Réduction d’impôt sur le revenu: Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des dépenses de rénovation déductibles. Le pourcentage de réduction varie en fonction de la localisation du bien et du respect de certaines conditions, pouvant aller jusqu’à 30% des dépenses éligibles.
• Participation à la préservation du patrimoine: Ils contribuent à la sauvegarde et à la valorisation du patrimoine architectural français en participant à la réhabilitation de biens immobiliers historiques ou caractéristiques.

3- SCPI de déficit foncier

La SCPI fiscale de déficit foncier vise à encourager la rénovation et la réhabilitation de biens immobiliers anciens dégradés en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs. La SCPI de déficit foncier permet aux investisseurs de participer collectivement à l’acquisition et à la rénovation de biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de réhabilitation. Ces biens doivent être situés dans des secteurs spécifiques et répondre à certaines conditions fixées par la réglementation.

La SCPI de déficit foncier permet de bénéficier d’avantages fiscaux:

• Déduction des travaux: Les investisseurs peuvent déduire les dépenses de rénovation engagées pour la réhabilitation des biens immobiliers anciens. Cette déduction est appliquée sur le revenu global et peut permettre de créer un déficit foncier.
• Compensation du déficit foncier: Le déficit foncier créé grâce aux dépenses de rénovation peut être compensé avec les revenus fonciers positifs des investisseurs sur une période de 10 ans. Cela peut permettre de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs.
• Constitution d’un patrimoine immobilier rénové: En investissant dans la SCPI de déficit foncier, les investisseurs contribuent à la rénovation et à la préservation du patrimoine architectural français en participant à la réhabilitation de biens immobiliers anciens.

4- SCPI Denormandie

La SCPI Denormandie est une sous-catégorie du dispositif Pinel, qui vise à encourager la rénovation et la revitalisation de logements neufs ou anciens situés dans des zones tendues. Les investissements réalisés par cette SCPI sont plafonnés à 300 000 euros par an, avec un engagement de location de 9 ans. Les associés bénéficient d’une réduction fiscale de 18% répartie sur la période de 9 ans. Il est important de noter que cette réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros.

La société investit dans des appartements éligibles au dispositif Denormandie, qui doivent respecter des critères de performance énergétique et être situés dans des zones de tension définies par décret. L’objectif de ce dispositif est d’améliorer l’habitat et de lutter contre l’insalubrité en encourageant la réhabilitation de logements anciens.

Dans les 18 premiers mois, la SCPI clôture les souscriptions, sélectionne et acquiert les biens immobiliers, réalise les travaux nécessaires et met les logements en location. Pendant les 9 ans suivants, la société de gestion accompagne la SCPI dans la gestion du parc immobilier, s’occupant notamment du suivi des locataires, de la relocation, de la gestion des contentieux et des travaux. Une fois l’obligation de location de 9 ans écoulée, le patrimoine immobilier est mis en vente. Les associés reçoivent des acomptes issus des ventes des biens au fur et à mesure, et une fois que tous les biens ont été vendus, la SCPI est dissoute et les sommes restantes sont reversées aux associés.

Pourquoi investir dans une SCPI fiscale ?

La SCPI permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. Selon le type de SCPI fiscale choisie, telle que la SCPI Pinel, Malraux, ou de déficit foncier, les investisseurs peuvent être éligibles à des réductions d’impôt, des déductions fiscales ou des exonérations spécifiques. Ces incitations fiscales peuvent contribuer à réduire considérablement la charge fiscale de l’investisseur, augmentant ainsi son rendement net d’impôt.

Investir dans une SCPI fiscale offre une diversification et une gestion simplifiée du patrimoine immobilier. En tant qu’investisseur d’une SCPI, vous détenez une partie d’un portefeuille immobilier diversifié, composé de plusieurs biens immobiliers sélectionnés par des professionnels de la gestion. Cela permet de répartir les risques associés à l’investissement immobilier et d’accéder à des opportunités auxquelles les investisseurs individuels n’auraient peut-être pas pu accéder seuls. La gestion locative, les réparations et les aspects administratifs sont pris en charge par la société de gestion de la SCPI, ce qui simplifie la gestion pour les investisseurs.

Quelles sont les économies d’impôts réalisées avec les SCPI fiscales ?

Les économies d’impôts réalisées avec les SCPI varient en fonction du type de SCPI et du dispositif de défiscalisation spécifique auquel elles sont associées.

SCPI Pinel

Le montant de la réduction fiscale varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12% du montant investi. Pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18% du montant investi. Pour un engagement de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21% du montant investi.

Par exemple, si vous investissez 100 000 euros dans une SCPI Pinel avec un engagement de location de 9 ans, vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 000 euros répartie sur 9 ans, soit 2 000 euros par an.

SCPI Malraux

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses de rénovation éligibles, qui est plafonné à 400 000 euros sur 4 années consécutives. Pour les immeubles situés en secteur sauvegardé avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), la réduction d’impôt est de 30% des dépenses éligibles. Pour les immeubles situés en secteur sauvegardé sans PSMV, la réduction d’impôt est de 22% des dépenses éligibles.

Par exemple, si vous rénovez un bien éligible pour un montant de 200 000 euros dans une SCPI Malraux en secteur sauvegardé avec PSMV, vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt de 60 000 euros (30% de 200 000 euros).

Ces chiffres sont donnés à titre d’exemple et peuvent varier en fonction des dispositions législatives en vigueur et des spécificités de chaque dispositif de défiscalisation. Les réductions d’impôts sont soumises à des plafonds et des conditions spécifiques. Il faut donc se renseigner auprès d’un professionnel qualifié et consulter les textes légaux en vigueur pour obtenir des chiffres précis et actualisés.

Qu’est-ce qui est plus intéressant: une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement ?

Le choix entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement dépend de vos objectifs d’investissement, de votre situation fiscale et de votre appétence pour le risque.

• Si votre objectif principal est de bénéficier d’avantages fiscaux et de réductions d’impôt, une SCPI fiscale peut être plus intéressante. Ces SCPI sont spécifiquement conçues pour offrir des avantages fiscaux, tels que les réductions d’impôt liées aux dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie, etc. Cependant, il est important de noter que ces SCPI fiscales ont souvent un taux de rendement potentiellement plus bas que les SCPI de rendement.
• Si votre priorité est d’obtenir un revenu régulier et potentiellement une plus-value à long terme, une SCPI de rendement peut être plus intéressante. Les SCPI de rendement visent généralement à générer des revenus locatifs stables et à distribuer des dividendes aux investisseurs. Elles investissent dans des biens immobiliers avec des locataires solides, ce qui peut offrir une stabilité et une prévisibilité des revenus.
• Les SCPI fiscales et les SCPI de rendement peuvent présenter des niveaux de risque différents. Les SCPI fiscales sont souvent associées à des dispositifs de défiscalisation, ce qui peut impliquer certaines contraintes, comme la durée d’engagement de location ou les critères spécifiques de rénovation. Les SCPI de rendement, quant à elles, peuvent être plus liquides, avec la possibilité de vendre des parts plus facilement. Cependant, il est important de noter que la liquidité peut varier en fonction de la demande du marché.

Est-ce que les revenus d’une SCPI fiscale sont imposables ?

Oui, les revenus d’une SCPI fiscale sont imposables. Les SCPI fiscales, malgré leurs avantages fiscaux, ne permettent pas d’échapper à l’imposition sur les revenus générés par les investissements immobiliers. On distingue 2 types de revenus:

• Revenus locatifs: Les SCPI fiscales investissent dans des biens immobiliers locatifs, et les loyers perçus des locataires constituent une part importante des revenus de la SCPI. Ces revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et sont généralement déclarés comme des revenus fonciers.

Plus-values immobilières: Lorsque la SCPI fiscale vend des biens immobiliers et réalise des plus-values, celles-ci peuvent également être soumises à l’impôt sur le revenu. Les plus-values immobilières réalisées dans le cadre d’une SCPI fiscale sont généralement imposées comme des revenus fonciers.