Vous avez un projet immobilier dans un coin de votre tête, une envie de faire fructifier votre argent tout en réduisant vos impôts ? La loi Pinel est sûrement déjà apparue dans vos recherches. Et pour cause, c’est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus utilisés en France. Mais attention, tous les endroits ne se valent pas, et pour réussir votre investissement, choisir la bonne ville est la toute première étape à ne pas rater. En 2025, le paysage immobilier évolue encore avec la révision des zones Pinel et la montée en puissance de la version « Pinel Plus ». Autant dire que la localisation est plus que jamais déterminante.
Sommaire
Pourquoi bien choisir la ville où investir en Pinel ?
Vous le savez sûrement déjà, la loi Pinel n’est applicable que dans certaines zones géographiques. Le but est de soutenir la construction de logements dans les secteurs où la demande locative est forte. En clair, vous ne pouvez pas vous installer où bon vous semble. Il faut que la commune soit classée en zone A, A bis ou B1. Ces zones correspondent globalement aux grandes métropoles et à leurs alentours.
Mais ce n’est pas tout : ce n’est pas parce qu’une ville est éligible que l’investissement y sera rentable. Ce qu’il faut viser, c’est un bon équilibre entre la tension locative (pour louer facilement), le prix d’achat (pour ne pas exploser votre budget) et la rentabilité (pour que ça vaille le coup). Vous devez chercher une ville dynamique, en croissance, bien desservie, avec un bon bassin d’emploi, des étudiants ou des jeunes actifs… Et surtout, un marché immobilier pas encore saturé.
Classement des 10 villes où investir en Loi Pinel
| Ville | Prix moyen au m² (neuf) | Rentabilité locative brute | Profil locatif dominant | Quartiers Pinel intéressants |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 4 200 € | 3,8 % à 4,2 % | Étudiants, jeunes actifs | Montaudran, Borderouge, Saint-Martin-du-Touch |
| Montpellier | 4 300 € | 4 % à 4,5 % | Étudiants, cadres parisiens | Cambacérès, Port-Marianne, Ovalie |
| Rennes | 4 600 € | 3,5 % à 4 % | Étudiants, jeunes familles | Beauregard, EuroRennes, Sud-Gare |
| Angers | 3 700 € | 4,5 % à 5 % | Étudiants, jeunes actifs locaux | Belle-Beille, Saint-Serge, La Doutre |
| Nantes | 4 900 € | 3,2 % à 3,8 % | Cadres, familles, étudiants | Île de Nantes, Bottière-Chénaie, Doulon-Gohards |
| Bordeaux | 5 100 € | 3 % à 3,5 % | Jeunes actifs, familles urbaines | Bastide-Niel, Bègles, Mérignac |
| Lille | 4 400 € | 4 % à 4,5 % | Étudiants, transfrontaliers | Euralille, Hellemmes, Saint-Maurice Pellevoisin |
| Lyon | 5 700 € | 2,8 % à 3,3 % | Cadres, expatriés, étudiants | Villeurbanne, Bron, Décines-Charpieu |
| Strasbourg | 4 300 € | 3,5 % à 4 % | Étudiants, jeunes actifs européens | Neudorf, Cronenbourg, Elsau |
| Marseille | 3 900 € | 4 % à 5 % | Étudiants, familles, retraités | Euroméditerranée, Saint-Barnabé, 8ᵉ arrondissement |
1. Toulouse
Chaque année, Toulouse se retrouve dans tous les classements des villes préférées des investisseurs. Et ce n’est pas un hasard. La ville rose combine une forte demande locative, une population jeune, et une économie solide, portée par l’aéronautique et le spatial. En 2025, avec la dynamique du quartier Montaudran et les nouvelles lignes de métro qui se précisent, l’attractivité est encore renforcée.
En optant pour cette destination, vous misez sur un marché stable, une croissance continue et des loyers qui tiennent bien la route. De plus, plusieurs programmes neufs fleurissent dans les quartiers périphériques classés en zone B1, ce qui colle parfaitement aux critères de la loi Pinel. Si vous cherchez un investissement serein, Toulouse est clairement une valeur sûre. Pour en savoir plus sur les atouts de la Ville Rose, découvrez notre dossier complet sur l’investissement en loi Pinel à Toulouse.
2. Montpellier
Située à seulement quelques kilomètres de la Méditerranée, Montpellier est une ville jeune, dynamique, ensoleillée et pleine de projets urbains. Autant dire qu’elle coche presque toutes les cases d’un bon investissement locatif. La population y est en constante augmentation, les étudiants affluent, et les cadres parisiens en quête de soleil y posent de plus en plus leurs valises.
Le quartier Cambacérès, autour de la nouvelle gare TGV Sud de France, est un véritable terrain de jeu pour les investisseurs, avec de nombreux logements neufs en cours de construction. Et si vous vous orientez vers les quartiers plus résidentiels comme Port-Marianne ou les Hauts-de-Massane, vous trouverez également de belles opportunités. Montpellier, c’est une ville où le Pinel rime avec rentabilité et potentiel.
3. Rennes
Rennes est souvent décrite comme la ville la plus agréable à vivre de France et ce n’est pas qu’un argument marketing. Elle a su conserver son charme breton tout en se modernisant à vitesse grand V, avec l’arrivée de la LGV, le développement des universités et la montée en puissance de son écosystème numérique.
La demande locative est très forte surtout chez les étudiants et les jeunes actifs. Le quartier de Beauregard ou encore la ZAC EuroRennes offrent de nombreuses possibilités en neuf, avec des prix encore accessibles pour une métropole aussi dynamique. En plus, les loyers restent raisonnables, ce qui assure une bonne vacance locative et un turnover maîtrisé. Bref, un excellent combo pour un Pinel réussi. Si vous envisagez un placement dans l’Ouest, ne manquez pas notre guide sur l’investissement en loi Pinel à Rennes, une ville pleine de promesses.
4. Angers
C’est peut-être la surprise de ce classement, et pourtant, Angers monte en puissance dans le paysage de l’investissement locatif. Située à 1h30 de Paris en train, cette ville moyenne attire de plus en plus d’habitants en quête de qualité de vie et de logements plus abordables. Elle accueille une population jeune, une université dynamique, et elle est régulièrement citée comme l’une des villes les plus vertes de France.
Côté immobilier, les prix restent très compétitifs, avec des programmes Pinel dans des quartiers comme Belle-Beille ou Saint-Serge, qui bénéficient de rénovations urbaines importantes. Le rendement y est souvent supérieur à ce que l’on peut espérer dans les grandes métropoles. Angers, c’est un peu le secret bien gardé des investisseurs avisés. Pour mieux comprendre les opportunités offertes par cette ville en plein essor, consultez notre article dédié à l’investissement en loi Pinel à Angers.
5. Nantes
Nantes continue son petit bonhomme de chemin et confirme sa place dans le peloton de tête des villes à fort potentiel. Sa croissance démographique, son développement économique, et son attractivité culturelle en font un terrain idéal pour ceux qui souhaitent investir sur le long terme. Le dynamisme de l’île de Nantes, avec ses projets immobiliers modernes et durables, attire une clientèle urbaine et écolo.
C’est justement dans ce type de quartiers qu’on retrouve les meilleurs programmes éligibles au Pinel à la fois bien situés et bien conçus. Même si les prix ont grimpé ces dernières années, les perspectives de valorisation sont encore solides. Un choix malin pour ceux qui cherchent à allier rentabilité et stabilité. Découvrez pourquoi l’investissement immobilier à Nantes séduit de plus en plus d’acheteurs en quête de rentabilité et de dynamisme.
6. Bordeaux
Bordeaux a connu un véritable boom immobilier ces dix dernières années au point que certains y voyaient une bulle. Mais en 2025, le marché se stabilise, les prix se régulent un peu, et certaines zones deviennent de nouveau intéressantes pour du Pinel, notamment dans la périphérie, là où les prix sont plus doux et la demande toujours forte.
Des quartiers comme Bastide-Niel ou les communes voisines comme Bègles, Eysines ou Mérignac présentent des programmes neufs bien positionnés, avec un fort potentiel locatif. L’avantage, c’est que la qualité de vie bordelaise reste intacte, ce qui attire toujours autant de locataires. Avant de vous lancer, prenez le temps de lire notre analyse complète sur l’investissement en loi Pinel à Bordeaux, une ville à fort potentiel locatif.
7. Lille
On parle moins de Lille dans les médias immobiliers, et pourtant, c’est l’une des métropoles les plus dynamiques de France. Grâce à sa position stratégique entre Paris, Bruxelles et Londres, elle attire les entreprises, les étudiants, et les jeunes familles.
Les quartiers comme Euralille, Saint-Maurice Pellevoisin ou Hellemmes proposent régulièrement des programmes neufs compatibles avec la loi Pinel, dans un environnement bien desservi par les transports. Lille, c’est la ville qui avance sans bruit mais avec efficacité, et qui peut vous offrir un investissement solide à long terme. Pour tout savoir sur les avantages du dispositif dans le nord de la France, consultez notre article dédié à l’investissement en loi Pinel à Lille.
8. Lyon
Lyon reste une valeur sûre dans le monde de l’immobilier locatif. Sa puissance économique, son rayonnement européen, et son offre culturelle en font un pilier de l’investissement sécurisé. Mais attention : les prix sont très élevés, surtout en centre-ville, ce qui peut limiter la rentabilité.
Cela dit, en s’orientant vers les communes environnantes comme Villeurbanne, Bron ou même Décines-Charpieu, on trouve des opportunités plus abordables, avec un bon rapport qualité-prix. Le réseau de transports et l’essor du télétravail permettent de viser un peu plus loin du centre sans perdre en attractivité. Découvrez tous les atouts d’un placement rentable en consultant notre guide sur l’investissement en loi Pinel à Lyon.
9. Strasbourg
Capitale européenne, ville étudiante, pôle d’innovation… Strasbourg a tout pour plaire. La demande locative y est soutenue et diversifiée, ce qui sécurise l’investissement. De plus, la ville mise beaucoup sur l’écologie et l’urbanisme durable, ce qui donne naissance à des quartiers innovants où le neuf est bien implanté.
Des secteurs comme Neudorf, Cronenbourg ou l’Elsau offrent des programmes Pinel intéressants, avec une tension locative qui permet de louer rapidement. Si vous aimez les projets stables dans des villes à fort potentiel européen, Strasbourg mérite toute votre attention.
10. Marseille
Longtemps boudée par les investisseurs à cause de sa réputation contrastée, Marseille revient fortement sur le devant de la scène en 2025, avec de nombreuses rénovations urbaines, des projets d’envergure et un attrait croissant auprès des jeunes actifs en quête de soleil et de mer. Si vous cherchez une grande ville avec des prix encore accessibles pour une métropole côtière, la cité phocéenne mérite clairement le coup d’œil.
Les secteurs comme Euroméditerranée, Saint-Barnabé ou le 8ᵉ arrondissement voient sortir de terre des programmes neufs éligibles au Pinel, bien intégrés dans des quartiers en pleine mutation. Le tissu économique se dynamise, la population étudiante est en hausse, et l’attractivité touristique soutient le développement global de la ville. Certes, certains secteurs restent à éviter, mais avec un peu de vigilance, vous pouvez réaliser un investissement très rentable, dans une ville où la demande locative reste soutenue. Pour explorer le potentiel locatif de la cité phocéenne, consultez notre article sur l’investissement en loi Pinel à Marseille.
Et ailleurs ? D’autres villes à explorer ?
Certaines villes plus petites peuvent également se révéler de très bons choix, à condition de bien analyser le marché local. Tours, Dijon, Reims, Clermont-Ferrand ou encore Metz proposent parfois de très bons rendements pour un ticket d’entrée plus faible. Ces villes bénéficient souvent d’un cadre de vie agréable, d’une population étudiante ou active, et d’une pression locative suffisante pour envisager sereinement un investissement en loi Pinel.
Avant de foncer tête baissée sur un programme immobilier, prenez le temps de bien étudier le marché. Demandez-vous qui sont les locataires potentiels, si le quartier est bien desservi, si la résidence est bien conçue, et si le prix est cohérent avec les loyers plafonnés du dispositif. Le Pinel est un excellent outil, mais il doit s’inscrire dans une stratégie réfléchie. Les villes où investir en loi Pinel en 2025 sont nombreuses mais toutes n’offrent pas le même potentiel. L’idéal reste de croiser vos objectifs personnels (budget, horizon, stratégie patrimoniale) avec la réalité du marché local.
